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  • 美国EB-5——芝加哥高级公寓

    2016-09-05 美国EB-5

     blob.png芝加哥是全美第三大城市,整个芝加哥地区的人口超过900万。芝加哥地处北美大陆的中心地带,为美国最重要的铁路、航空枢纽,同时也是美国主要的金融、文化制造业、期货和商品交易中心之一。

    芝加哥高级公寓EB-5项目位于芝加哥林肯郡,距离奥黑尔国际机场仅20分钟车程,距离芝加哥市中心仅40分钟车程。林肯郡是芝加哥最富裕的郊区之一,其公立小学和中学在伊利诺伊州名列前茅,学区内的史蒂文森高中是全美国排名前三的公立高中。林肯郡也是众多大型公司的办公首选地,这些公司雇佣约2万名的高薪员工,从事制药、软件开发、数据分析和投资等高科技行业。

    然而,犹豫当地严格的出租地产审批政策,当地现代高级出租公寓的不给严重不足。当地出租房空置率比整个芝加哥地区的空置率低30%。该项目将创造一个设备齐全的现代化居住社区,满足人们对便捷居住地点和高级社区配套的双重需要。


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    项目概述:


    公寓特色

    芝加哥高级公寓EB-5项目将建筑两幢四层的公寓楼,共300个单元,600多个室外和室内同层停车位。公寓内部采用开放式设计,层高2.7米,有私人阳台、步入式衣橱、 高级浴池和淋浴设施、室内洗衣烘干机、早餐吧、不锈钢家电等高级配置。

    公寓配套包括健身中心、会议和聚会室、咖啡厅、聚会天台、自行车房、皮划艇房、室外游泳池、太阳浴平台、凉亭、烧烤区和篝火台。公寓楼众多的公共空间和设施以及色彩明亮的现代外墙搭配,给人充满生命力的社区环境。


      房型                     套数                     卫生间                     面积                     净面积                     平均租金

    一间房                     19                           1                          577                     10,963                     $1,350

    一个卧室                 120                          1                         732                      87,840                     $1,750

    两个卧室                 145                          2                         1071                   155,295                    $2,550

    三个卧室                  16                           2                         1281                    20,469                     $2,800

    总数                        300                                                     915                      274,594

    摄图网-舒适整洁的书房.jpg

    资金架构

    开发商已投入的股权本金                                                                                                             $17,000,000(16%)

    EB-5贷款(40位投资人,每人50万美元,年息0.5%)                                                                 $20,000,000(18%)

    银行建筑贷款                                                                                                                               $73,000,000(66%)blob.png

    项目总成本                                                                                                                                   $110,000,000(100%)


    芝加哥高级公寓项目地址

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    就业创造

    获得永久绿卡是所有投资人追求的首要目标,其决定性因素是项目能否为每个投资人创造10个就业岗位。因此,EB-5项目的就业创造和余额是非常关键的指标。为了最大程度保障投资人的利益,减少不确定性,本项目的就业计算只使用建筑过程中的间接就业岗位,不使用任何直接建筑就业岗位或运营就业岗位。

    EPR公司是为EB-5项目提供就业分析报告的主要经济学顾问机构之一。EPR采用的REDYN计算方法显示,项目过程中产生的间接就业岗位为987个,直接就业岗位24个。40个投资人每个人可以分配到近25个间接就业岗位,就业盈余高达150%。

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    退款机制

    投资人追求的第二个目标是投资资金能否安全返还。Cushman&Wakefield公司提供的评估报告显示,项目进入稳定期后的市场价值将为1.295亿美元。项目的权益余额为3650万美元,可以为2000万美元的EB-5贷款提供极高的还款保障。


    出售公寓项目:

    项目评估价值(2020年评估价值)                                                                                             $129,500,000

    偿还建筑贷款                                                                                                                               $73,000,000

    偿还EB-5贷款                                                                                                                              $20,000,000

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    权益余额                                                                                                                                      $36,500,000


    监管账户和I-526退款保证

    50万美元投资资金和5万美元管理费将有NES Escrow Services公司进行监管。当EB-5资金达到500万美元且获得建筑许可后,80%的投资资金放款给项目方。当投资人个人的I-526获得USCIS批准时,剩余20%的投资资金放款给项目方。如果投资人的I-526申请被USCIS拒绝,其投资资金将被全额返还。


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